Sondereigentum ist nach dem deutschen Wohnungseigentumsrecht ein dem Eigentum weitgehend gleichgestelltes Eigentumsrecht an einer Wohnung (Eigentumswohnung) oder an dem nicht zu Wohnzwecken dienenden Teileigentum.
Beispiele:

• Alle Räume der Wohnung
• Deckenverkleidungen, Wandverkleidungen
• Fußbodenbeläge aller Art
• Innentüren
• Nicht tragende Innenwände
• Sanitäre Installationen
• u.v.m

Gemeinschaftsordnung (GemO) regelt im deutschen Wohnungseigentumsrecht Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander. Sie ist eine autonom gesetzte Grundordnung der Gemeinschaft[1], die üblicherweise bei der Begründung des Wohnungseigentums festgesetzt wird.

Die Gemeinschaftsordnung wird als Vereinbarung über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander zum Inhalt des Sondereigentums gemacht (§ 5 Abs. 4 Satz 1 i. V. m. § 10 Abs. 2 Satz 2 und Abs. 3 Wohnungseigentumsgesetz, WEG). Das hat zur Folge, dass diese Regeln fest mit dem Wohnungseigentum verbunden sind und auch für jeden Rechtsnachfolger gelten (Verdinglichung).

Durch die GemO ist es der Wohnungseigentümergemeinschaft möglich, eigenes Recht an die Stelle der nachgiebigen Vorschriften des WEG treten zu lassen.

Hausgeldabrechnung bedeutet die Abrechnung vom Verwalter (der WEG) mit dem Eigentümer, die Nebenkostenabrechnung ist ein Begriff aus dem Mietrecht und spiegelt die Abrechnung des Eigentümers mit seinem Mieter wider. Deshalb zahlt der Hausverwalter im Abrechnungszeitraum alle anfallenden Rechnungen vom WEG-Konto und legt diese am Jahresende entsprechend der Verteilungsschlüssel auf die einzelnen Wohnungseigentümer um.

Betriebskosten sind in der Regel jene Kosten, die durch die Nutzung von Gebäuden, Grundstücken und Anlagen laufend entstehen. Welche Kosten nun durch Mieter zu leisten sind, ist in § 2 BetrKV festgehalten. Demnach beinhalten umlagefähige Betriebskosten, die auf Mieter übertragen werden können, unter anderem Ausgaben für Versicherungen, Steuern, Wasser- und Heizmittelverbrauch oder die Müllbeseitigung.

Des Weiteren dürfen Vermieter Kosten für Reparaturen bzw. Instandhaltungen an Dach und Fach nicht umlegen. Auch Aufwendungen für die Instandhaltungsrücklage und die Verwaltergebühr sind nicht umlagefähige Betriebskosten.

Die Instandhaltungsrücklage ist eine Rückstellung für die langfristige Erhaltung der Marktwerte von Eigentumswohnungen gemäß Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

Die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage gehört zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung, die jeder Wohnungseigentümer verlangen und gegebenenfalls sogar gerichtlich durchsetzen kann. Die Verwaltung der Instandhaltungsrücklage obliegt in der Regel dem Verwalter. Eine Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage ist ausschließlich für Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen des gemeinschaftlichen Eigentums zulässig. Lediglich bei kurzfristigen Liquiditätsengpässen ist ihr Einsatz für laufende Kosten zulässig. Die Instandhaltungsrücklage gehört zum Verwaltungsvermögen (§ 10 Abs. 7 Satz 3 WEG) und wird bei Verkauf der Wohnung nicht ausgezahlt. Die Höhe der monatlichen Beiträge zur Instandhaltungsrücklage ist im Wirtschaftsplan festzulegen und mehrheitlich in der Wohnungseigentümerversammlung zu beschließen.

Sie wird von allen Miteigentümern anteilig aufgebracht. Der Verteilungsschlüssel orientiert sich am Miteigentumsanteil, wenn nichts anderes in der Gemeinschaftsordnung (ungenau auch Teilungserklärung genannt) vereinbart ist.

Der Verwalter ist nach § 27 Abs. 5 WEG verpflichtet, die gemeinschaftlichen Gelder, also auch die Instandhaltungsrücklage, gesondert von seinem Vermögen zu halten. Dies ist insbesondere dann wichtig, wenn der Verwalter Insolvenz beantragt, damit diese Gelder nicht in die Insolvenzmasse einfließen, sondern der Wohnungseigentümergemeinschaft erhalten bleiben. Darüber hinaus ist der Verwalter seit mehreren Jahren nach überwiegender Auffassung in der Rechtsliteratur verpflichtet, die Gelder der Gemeinschaft nur auf Bankkonten zu verwahren, die auf den Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft lauten.

Ein Verwaltervertrag regelt das Rechtsverhältnis zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem von ihr bestellten WEG-Verwalter. Die einzelnen Wohnungseigentümer werden nicht Vertragspartei.

Der Verwaltervertrag dient dem Zweck, den Parteien eine entsprechende Rechts- und Handlungssicherheit hinsichtlich ihrer gegenseitigen Rechte und Pflichten zu gewährleisten.[1] Ein Verwaltervertrag kommt noch nicht allein durch die Bestellung des Verwalters in der Wohnungseigentümerversammlung zustande, sondern ist von den dazu berechtigten oder delegierten Eigentümern mit dem Verwalter zu schließen. Nach Mehrheitsbeschluss ist die Mehrheit berechtigt, den Vertrag auch im Namen der überstimmten Minderheit abzuschließen.

Die Wohnungseigentümer können durch Stimmenmehrheit die Bestellung eines Verwaltungsbeirats beschließen. Der Verwaltungsbeirat besteht aus einem Wohnungseigentümer als Vorsitzendem und zwei weiteren Wohnungseigentümern als Beisitzern.

Der Verwaltungsbeirat unterstützt den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben.

Der Wirtschaftsplan, die Abrechnung über den Wirtschaftsplan, Rechnungslegungen und Kostenanschläge sollen, bevor die Wohnungseigentümerversammlung über sie beschließt, vom Verwaltungsbeirat geprüft und mit dessen Stellungnahme versehen werden.